5 Tipps zum Wohnungskauf
Tipps zum Erwerb einer Immobilie
Das Kapital ist vorhanden, die Alternativen an inflationssicheren Anlagemöglichkeiten an den Kapitalmärkten derzeit aber begrenzt. Wo ist das Vermögen noch gut angelegt? Viele denken über den Kauf einer Wohnung nach – beispielsweise zur Vermietung. Doch nicht jede Wohnung ist als Kapitalanlage geeignet. Die solide Vermietbarkeit ist der ausschlaggebende Faktor. Die Lage, der Schnitt und die Ausstattung sollen nach Möglichkeit ein großes Spektrum an potenziellen Mietern*innen ansprechen. Andernfalls bleibt man auf einer leeren Wohnung sitzen. Auch die Finanzierung sollte gut überdacht sein. So ist in Betracht zu ziehen, dass auch dann Raten anfallen, wenn die Wohnung neu vermietet werden soll und vorübergehend leer stehen könnte.
Tipp 1: Die Standortwahl
Je größer das Bevölkerungswachstum der Region ist in der die Wohnung liegt, desto höher sind auch die Vermietungschancen. Die demografische Entwicklung des Standorts kann also nicht hoch genug eingeschätzt werden. Weiterhin sind die verschiedenen Interessen der Zielgruppen zu beachten: Junge Familien bevorzugen andere Wohnsituationen als Senioren. Auch die Erreichbarkeit ist ein wichtiges Kriterium. Eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sollte vorhanden sein, genauso wie an Naherholungszentren.
Tipp 2: Makler hinzuziehen
Es soll weiterhin Gutgläubige geben, die eine Wohnung direkt aus dem Prospekt kaufen – doch sollte es nie ohne vorherige Besichtigung zum Kauf kommen. Die ersten Eindrücke zählen, denn das werden auch Mietinteressenten*innen so sehen. Sind Schäden sichtbar, kann dies auf eine säumige Verwaltung hinweisen und auf demnächst anfallende Kosten. Die IVD (Immobilien Verband Deutschland) rät zudem eine Besichtigung stets in Begleitung eines Immobilienmaklers oder eines Sachverständigen vorzunehmen. Ob bei einer Altbauwohnung, einem Neubau oder bei Denkmalschutz-Immobilien, solche Experten entdecken Mängel rechtzeitig und können beurteilen, ob der Kaufpreis neu zu verhandeln ist oder man ganz Abstand nehmen sollte.
Tipp 3: Investitionskosten berücksichtigen
Vor einem Kauf gilt es die Preise vergleichbarer Objekte zu studieren, um nicht überteuert zu werden. Einen guten Überblick liefern Wohnungspreisspiegel wie die vom IVD. In die Finanzierung einzukalkulieren sind zum notariellen Kaufpreis anfallende Erwerbsnebenkosten wie Maklerprovision, Grunderwerbsteuer und Notargebühr. Bei vermieteten Wohnungen müssen das monatlich anfallende Hausgeld, ein Verwalterhonorar und Instandhaltungsrücklagen addiert werden. Nicht alle Nebenkosten können auf den Mieter umgelegt werden. Ebenso sind steuerliche Aspekte zu berücksichtigen, wobei etwa Denkmalschutz- und Sanierungsimmobilien steuerlich begünstigend zu Buche schlagen.
Tipp 4: Die Unterlagen prüfen
Ebenfalls vor dem Kauf sollten folgende Dokumente angefordert und genau überprüft werden: Der Grundbuchauszug, der Grundsteuerbescheid, die Wohnflächenberechnung, der Nachweis einer Feuerversicherung, der Energieausweis, die Hausgeldabrechnung mit Wirtschaftsplan, die Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlung. Aus letzterem ist zu ersehen, ob es womöglich in der Vergangenheit Parteienstreitigkeiten gab. Anders als ein Hauseigentümer*in ist ein Wohnungseigentümer*in mit seinem Eigentum in das der anderen Wohnungseigentümer*innen des Hauses eingebunden, was auch für deren Interessen gilt. So können Investitionen ins Haus nur in Abstimmung mit den anderen Eigentümern*innen getätigt werden. Zudem sollten Immobilienkäufer*innen prüfen, ob ihre Wunschimmobilie in einem innerstädtischen Sanierungsgebiet liegt, was möglicherweise eine Vermietung oder den Wiederverkauf beeinträchtigen könnte. Bei neuen, noch zu errichtenden Wohnungen oder Denkmlaschutz-Immobilien empfiehlt sich das genaue Studieren der Baubeschreibung.
Tipp 5: Qualifikation der Hausverwaltung
In Wohnanlagen, beispielsweise im gehobenen Stil oder in denkmalgeschützten Gebäuden kommt der Hausverwaltung eine große Bedeutung zu. Immerhin betreut der/die Verwalter*in das Vermögen der Kapitalanleger*innen. Zu den Aufgaben gehören die Abrechnung der Nebenkosten, die Leitung der Eigentümerversammlungen, das Einholen von Kostenvoranschlägen im Fall von Reparaturen und Investitionen, die Kontrolle von Handwerkern*innen und auch das Vorschlagen notwendiger Renovierungen. Für die Ausübung dieser Tätigkeit gilt das „Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter“. Dieses Gesetz ist am 1.8.2018 in Kraft getreten. Daher sollten sich die Eigentümer*innen besonders auf Qualifikationen und den bestehenden Versicherungsschutz des/der Verwalters*in verlassen können. Dazu zählt nach Auffassung der IVD auf jeden Fall eine Grundqualifikation im Bereich Immobilienwirtschaft, was einer Ausbildung als Immobilienkaufmann/frau/divers entspricht. Außerdem sollten eine Vermögensschaden- und eine Vertrauensschadenversicherung vorgewiesen werden können.