Tipps zum Erwerb einer Immobilie

Sie möchten in eine Wohnung als Kapitalanlage investieren, um Vermögen aufzubauen und Ihre Zukunft abzusichern? Diese 5 Tipps helfen Ihnen, Fehler zu vermeiden, die richtige Immobilie zu finden und nachhaltig Rendite zu erzielen.

Das Kapital ist vorhanden, die Alternativen an inflationssicheren Anlagemöglichkeiten an den Kapitalmärkten derzeit aber begrenzt. Wo ist das Vermögen noch gut angelegt? Viele denken über den Kauf einer Wohnung nach – beispielsweise zur Vermietung. Doch nicht jede Wohnung ist als Kapitalanlage geeignet. Die solide Vermietbarkeit ist der ausschlaggebende Faktor. Die Lage, der Schnitt und die Ausstattung sollen nach Möglichkeit ein großes Spektrum an potenziellen Mietern*innen ansprechen. Andernfalls bleibt man auf einer leeren Wohnung sitzen. Auch die Finanzierung sollte gut überdacht sein. So ist in Betracht zu ziehen, dass auch dann Raten anfallen, wenn die Wohnung neu vermietet werden soll und vorübergehend leer stehen könnte.

Tipp 1: Wählen Sie zusammen mit Ihrem Berater den richtigen Standort

Je größer das Bevölkerungswachstum der Region ist in der die Wohnung liegt, desto höher sind auch die Vermietungschancen. Die demografische Entwicklung des Standorts kann also nicht hoch genug eingeschätzt werden. Weiterhin sind die verschiedenen Interessen der Zielgruppen zu beachten: Junge Familien bevorzugen andere Wohnsituationen als Senioren. Auch die Erreichbarkeit ist ein wichtiges Kriterium. Eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sollte vorhanden sein, genauso wie an Naherholungszentren.

Setzen Sie also auf Regionen mit Bevölkerungswachstum und stabiler Wirtschaftskraft, um Leerstand zu vermeiden und eine nachhaltige Vermietung zu sichern. Achten Sie auf eine gute Anbindung an den Nahverkehr und an Naherholungsgebiete, um verschiedene Zielgruppen anzusprechen

Tipp 2: Besichtigen Sie die Immobilie mit Experten

Es soll weiterhin Gutgläubige geben, die eine Wohnung direkt aus dem Prospekt kaufen – doch sollte es nie ohne vorherige Besichtigung zum Kauf kommen. Die ersten Eindrücke zählen, denn das werden auch Mietinteressenten*innen so sehen. Sind Schäden sichtbar, kann dies auf eine säumige Verwaltung hinweisen und auf demnächst anfallende Kosten. Die IVD (Immobilien Verband Deutschland) rät, kaufen Sie keine Immobilie ohne Besichtigung. Ziehen Sie Ihren persönlicher Berater, einen erfahrenen Immobilienmakler oder Gutachter hinzu. Sie erkennen ggegebenenfalls Mängel und können den Wert in der Regel gut einschätzen – egal ob Altbau, Neubau oder Denkmalschutzimmobilie

Tipp 3: Kalkulieren Sie alle Investitionskosten realistisch

Vor einem Kauf gilt es die Preise vergleichbarer Objekte zu studieren, um nicht überteuert zu werden. Einen guten Überblick liefern Wohnungspreisspiegel wie die vom IVD. In die Finanzierung einzukalkulieren sind zum notariellen Kaufpreis anfallende Erwerbsnebenkosten wie Maklerprovision, Grunderwerbsteuer und Notargebühr. Bei vermieteten Wohnungen müssen das monatlich anfallende Hausgeld, ein Verwalterhonorar und Instandhaltungsrücklagen addiert werden. Nicht alle Nebenkosten können auf den Mieter umgelegt werden. Denken Sie ebenso an steuerliche Aspekte wie etwa bei Neubau- und Denkmalschutz- und Sanierungsimmobilien. Sie sind steuerlich begünstigend.

Tipp 4: Prüfen Sie alle relevanten Unterlagen

Fordern Sie vor dem Kauf folgende Dokumente an. Diese Unterlagen geben Aufschluss über Zustand, Eigentümerstruktur und mögliche Einschränkungen der Immobilie. Der Grundbuchauszug, der Grundsteuerbescheid, die Wohnflächenberechnung, der Nachweis einer Feuerversicherung, der Energieausweis, die Hausgeldabrechnung mit Wirtschaftsplan, die Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlung. Aus letzterem ist zu ersehen, ob es womöglich in der Vergangenheit Parteienstreitigkeiten gab. Anders als ein Hauseigentümer ist ein Wohnungseigentümer mit seinem Eigentum in das der anderen Wohnungseigentümer des Hauses eingebunden, was auch für deren Interessen gilt. So können Investitionen ins Haus nur in Abstimmung mit den anderen Eigentümern getätigt werden. Zudem sollten Immobilienkäufer prüfen, ob ihre Wunschimmobilie in einem innerstädtischen Sanierungsgebiet liegt, was möglicherweise eine Vermietung oder den Wiederverkauf beeinträchtigen könnte. Bei neuen, noch zu errichtenden Wohnungen oder Denkmlaschutz-Immobilien empfiehlt sich das genaue Studieren der Baubeschreibung.

Tipp 5: Achten Sie auf eine qualifizierte Hausverwaltung

Die Hausverwaltung verwaltet das Vermögen Ihrer Kapitalanlage. Achten Sie auf eine qualifizierte Verwaltung mit Ausbildung im Immobilienbereich und Versicherungen gegen Vermögens- und Vertrauensschäden.

In Wohnanlagen, beispielsweise im gehobenen Stil oder in denkmalgeschützten Gebäuden kommt der Hausverwaltung eine große Bedeutung zu. Immerhin betreut der Verwalter das Vermögen der Kapitalanleger. Zu den Aufgaben gehören die Abrechnung der Nebenkosten, die Leitung der Eigentümerversammlungen, das Einholen von Kostenvoranschlägen im Fall von Reparaturen und Investitionen, die Kontrolle von Handwerkern und auch das Vorschlagen notwendiger Renovierungen. Für die Ausübung dieser Tätigkeit gilt das „Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter“. Dieses Gesetz ist am 01.08.2018 in Kraft getreten. Daher sollten sich die Eigentümer besonders auf Qualifikationen und den bestehenden Versicherungsschutz des/der Verwalters verlassen können. Dazu zählt nach Auffassung der IVD auf jeden Fall eine Grundqualifikation im Bereich Immobilienwirtschaft, was einer Ausbildung als Immobilienkaufmann/frau/divers entspricht. 

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