Tipps zum Erwerb einer Immobilie

Das Kapital ist vorhanden, die Alternativen an inflationssicheren Anlagemöglichkeiten an den Kapitalmärkten derzeit aber begrenzt. Wo ist das Vermögen noch gut angelegt? Viele denken über den Kauf einer Wohnung nach – beispielsweise zur Vermietung. Doch nicht jede Wohnung ist als Kapitalanlage geeignet. Die Vermietbarkeit ist der ausschlaggebende Faktor. Die Lage, der Schnitt und die Ausstattung sollen nach Möglichkeit ein großes Spektrum an potenziellen Mietern*innen ansprechen. Andernfalls bleibt man auf einer leeren Wohnung sitzen. Auch die Finanzierung sollte gut überdacht sein. So ist in Betracht zu ziehen, dass auch dann Raten anfallen, wenn die Wohnung neu vermietet werden soll und vorübergehend leer stehen könnte.

Tipp 1: Die Standortwahl

Je größer das Bevölkerungswachstum der Region ist, in der die Wohnung liegt, desto höher sind auch die Vermietungschancen. Die demografische Entwicklung des Standorts kann also nicht hoch genug eingeschätzt werden. Weiterhin sind die verschiedenen Interessen der Zielgruppe zu beachten: Junge Familien bevorzugen andere Wohnsituationen als Senioren. Auch die Erreichbarkeit ist ein wichtiges Kriterium. Wie bei vielen Denkmalschutz Immobilien z. B. in Leipzig ist das der Fall. Es sollte eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr vorhanden sein, genauso wie an Naherholungszentren.

Tipp 2: Makler hinzuziehen

Es soll weiterhin Gutgläubige geben, die eine Wohnung direkt aus dem Prospekt kaufen – doch sollte es nie ohne vorherige Besichtigung zum Kauf kommen. Die ersten Eindrücke zählen. Denn das werden auch Mietinteressenten*innen so sehen. Sind Schäden sichtbar, kann dies auf eine säumige Verwaltung hinweisen und auf demnächst anfallende Kosten. Die IVD (Immobilien Verband Deutschland) rät zudem, eine Besichtigung stets in Begleitung eines Immobilienmaklers oder eines Sachverständigen vorzunehmen. Ob bei einer Altbauwohnung, einem Neubau oder bei Denkmalschutzimmobilien – solche Experten entdecken Mängel rechtzeitig und können beurteilen, ob der Kaufpreis neu zu verhandeln ist oder man ganz Abstand nehmen sollte.

Tipp 3: Investitionskosten berücksichtigen

Vor einem Kauf gilt es, die Preise vergleichbarer Objekte zu studieren, um nicht überteuert zu werden. Einen guten Überblick liefern Wohnungspreisspiegel wie die vom IVD. In die Finanzierung einzukalkulieren sind zum notariellen Kaufpreis anfallende Erwerbsnebenkosten wie Maklerprovision, Grunderwerbsteuer und Notargebühr. Bei vermieteten Wohnungen müssen das monatlich anfallende Hausgeld, ein Verwalterhonorar und Instandhaltungsrücklagen addiert werden. Und nicht alle Nebenkosten können auf den Mieter umgelegt werden. Ebenso sind steuerliche Aspekte zu berücksichtigen, wobei etwa Denkmalschutz- und Sanierungsimmobilien steuerlich begünstigend zu Buche schlagen.

Tipp 4: Die Unterlagen prüfen

Ebenfalls vor dem Kauf sollte folgende Dokumente angefordert und genau überprüft werden: der Grundbuchauszug, der Grundsteuerbescheid, die Wohnflächenberechnung, der Nachweis einer Feuerversicherung, der Energieausweis, die Hausgeldabrechnung mit Wirtschaftsplan, die Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlung. Aus letzteren ist zu ersehen, ob es womöglich in der Vergangenheit Parteienstreitigkeiten gab. Anders als ein Hauseigentümer*in ist ein Wohnungseigentümer mit seinem Eigentum in das der anderen Wohnungseigentümer*innen des Hauses eingebunden, was auch für deren Interessen gilt. So können Investitionen ins Haus nur in Abstimmung mit den anderen Eigentümern*innen getätigt werden. Zudem sollten Immobilienkäufer*innen prüfen, ob ihre Wunschimmobilie in einem innerstädtischen Sanierungsgebiet liegt, was möglicherweise eine Vermietung oder den Wiederverkauf beeinträchtigen könnte. Bei neuen, noch zu errichtenden Wohnungen oder Denkmlaschutzimmobilien empfiehlt sich das genaue studieren der Baubeschreibung.

Tipp 5: Qualifikation der Hausverwaltung

In Wohnanlagen wie beispielsweise anspruchvollen Denkmalschutzimmobilien und bei Wohnungen im gehobenen Stil und allen anderen auch kommt der Hausverwaltung eine große Bedeutung zu. Immerhin betreut der/die Verwalter*in das Vermögen der Kapitalanleger*innen. Zu seinen Aufgaben gehören die Abrechnung der Nebenkosten, die Leitung der Eigentümerversammlung, das Einholen von Kostenvoranschlägen im Fall von Reparaturen und Investitionen, die Kontrolle von Handwerkern*innen und auch das Vorschlagen notwendiger Renovierungen. Für diese Tätigkeit gibt es derzeit noch keine Zulassungsordnung. Daher sollten sich die Eigentümer*innen besonders auf Qualifikationen und den bestehenden Versicherungsschutz des/der Verwalters*in verlassen können. Dazu zählt nach Auffassung der IVD auf jeden Fall eine Grundqualifikation im Bereich Immobilienwirtschaft, was einer Ausbildung als Immobilienkaufmann/frau/divers entspricht. Außerdem sollten eine Vermögensschaden- und eine Vertrauensschadenversicherung vorgewiesen werden können.